【看屋筆記19】低總價但樓下旁是宮廟的舊公寓，該如何評估與抉擇？

又下雨了。。。
既然不能出外郊遊，就和房仲約看房吧！

這次來到板橋區懷德街的某條巷的巷口，巷內是死巷，而轉角處還有個宮廟。

以自住用的房地產來說，這兩項都是屬於扣分項目，不僅房貸成數會受到影響，如果未來要賣出，價格也會受到影響，但因為開價在1000萬內，所以我和朋友還是先來查看一下。

首先，我們先來看這個物件的基本資料如下：

屋主開價938萬，但據仲介的說法，本來這間已被一位60多歲老婦人以850萬元買走，但簽
約時又被兒子阻止，所以如果我們出800萬，屋主應該很有機會出面談。

然而，房仲的片面之詞通常聽聽就好，屋子的價值最好還是洽詢銀行估價，以及透過內政部的實價登錄網評估較佳。實際訪查的結果可參考如下：

我們可發現：32~36萬元是這附近的行情價，所以合理的總價約750萬元，就算是850萬元成交也是高於附近的行情。

另外，雖然屋主是在2003年取得，沒有實價登錄的成交記錄可以看出屋主的購入成本，但一般來說，透過建物謄本的調閱，仍可察覺到一些蛛絲馬跡。

但看了調閱的謄本後，我有點呆住了...屋主竟然沒貸款！沒貸款！沒貸款！

我的看法是，沒貸款的屋主通常比較不缺錢，或者購入成本很低，所以談判價格的結果也可能比較極端一些：一種是因為不缺錢，所以可以不疾不徐地慢慢放著賣，所以價格不容易談；另一種是因為不缺錢或者購入成本低，所以成交金額都是可以放入口袋的現金，不用拿去還貸款，所以只要現金能入袋，什麼都好談。

至於這位屋主是哪一種情況呢？只有下斡旋出來談時，才有可能知道了...

我們跟著仲介爬樓梯爬到4樓，進門後第一個映入眼簾的是陽台，陽台沒有增建的狀況，因為格局方正，所以3房2廳1衛的空間看起來還算寬廣。

「請問這間是自住還是出租？」我問了房仲一個必問的問題。

「四樓是出租給一個家庭住，五樓則是屋主自住。」房仲回答道。

我環顧了四周，發現屋內的外觀看起來算是良好，只有客廳天花板的水漬及其中一個臥室的壁癌需要另外處理。

房仲可能看到我稍微皺了一下眉頭，所以遞給我一份文件：「這是工程報價單，屋主之前已請師傅檢查過漏水的地方，處理漏水的成本大約是３０萬元。」

不愧是有經驗的房仲，事前已經準備充份的資料，看到我心中的疑惑後，馬上替我解惑。

看完了４樓，接下來我們來到頂樓，可發現頂樓有加蓋的完整建物，室內的裝潢感覺還算滿舒服的。

然而，頂加有兩個問題，一個是臥室的裂痕，從裂縫中可以察覺到水泥牆上有舖上一層薄薄的東西，若在薄的東西上方塗漆，久了以後容易龜裂，不會影響道建物本體，所以問題不大。

另一個問題是水漬，從客廳的天花板可以很清楚地看到水漬，本來想說是否因為鐵皮屋頂與天花板蓋得太近，但從天花板的洞口中可看到鐵皮屋頂與天花板有一段距離。

「早期天花板都是用氧化鎂板，建議到時候要一起更換為矽酸鈣板。」房仲說道。

查了一下網路資料，才知道氧化鎂板和矽酸鈣板都是天花板的材質之一，施工時都會在表面上漆來提供一層保護。

這兩種材質都會吸水，但矽酸鈣板在環境變乾燥時會將水氣吐出，而氧化鎂板就是真的將水吸進去，所以時間一久，氧化鎂板容易變形。

看完了這間房子後，接下來我們來簡單試算一下投資報酬率。

假設最後以750萬元成交，4樓隔成三間套房＋頂加整層收租的總價報酬率大約是6.31%；如果4樓不隔成套房，與頂加一樣都是整層收租，總價報酬率大約是5.55%。

然而，文章一開始有提到，這個物件的樓下轉角處緊鄰宮廟，經洽詢各家銀行後，可發現：如果房子緊鄰宮廟，有些銀行完全不願意貸款(如永豐銀行)，有些銀行只能貸款6成(如玉山銀行)，有些銀行則看客戶的資歷來判斷減多少成數(如兆豐、國泰世華銀行)。

正因為如此，如果想買下這間房子，貸款絕對不能用８成來估算，不然買下後才發現自備款不夠時肯定會欲哭無淚，所以談判價格時，最好要再把這因素納入考量，將價格往下再談一些。

後記：

過了大約一個禮拜，仲介主動打來說這間已經被人買下了，買方是自住客，最後以８５０萬元成交。

雖然以投資的角度來看，我和我朋友覺得成交價是貴了一些，但如果是從自住的角度來看，青菜蘿蔔各有各得喜好，只要他覺得住得舒服開心，覺得買得有價值，誰敢說他一定是買貴呢？